棚改税收优惠难破僵局

　　此次《通知》提到，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

　　近年来，棚户区改造在各个地方推广进度缓慢是不争的事实。关于棚户区改造进展缓慢、因资金匮乏而一再拖延的消息屡见报端。

　　分析人士认为，仅靠税收优惠政策很难快速推动棚户区改造，而真正让利投资方，市场化运作才能实现快速推进。

　　税收优惠吸引力不大

　　此次两部委采取税收减免政策能有多大作用?对于投资开发者能否有足够的吸引力呢?

　　“棚户区改造涉及的拆迁成本非常巨大，并不是说给一点税收优惠政策就能解决的。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，目前的棚户区改造资金来源主要来自三方面，一是地方财政，二是银行贷款，三是中央财政补贴，其他的如民间资本以及房企的联合开发所占的资金比例特别小。原因就是开发回报率太低，房企不愿拿钱去开发，而民间资本有进入门槛。

　　“棚户区改造税收优惠政策对于开发商来讲没什么吸引力。”北京华信房地产评估有限公司总裁助理张宇飞告诉记者，靠减免税费的政策很难引起开发商的兴趣，因为土地使用税和印花税在相关税费中占比特别小。如果棚户区的位置在当地城市属于比较好的地段的话，不减免也有很多开发商想做。

　　记者参照税务部门的城镇土地使用税计算公式：应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×占用土地的纳税等级所对应的税额标准。一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元。以占用土地面积为1500平方米，以北京五级土地每平方米年税额为3元计算，应纳城镇土地使用税额为4500元。

　　而印花税则适用“产权书据转移”合同，税率为万分之五，以500万元成交额计算，印花税为2500元。

　　在谢逸枫看来，开发商不愿做的原因不仅仅是因为税率低的问题，主要是目前的拆迁成本与开发成本过高。除此之外，棚户区改造还会涉及投资收益不确定的风险。

   多管齐下才有成功可能

　　税收优惠政策对棚改的促进作用有多大目前尚未可知，对于棚改区的改造方式，各地也在探索中。

　　12月12日，多家媒体报道，山东省近日下发《加快棚户区改造工作的意见》鼓励民间资本参与棚户区改造。山东省政府要求市、县级政府应加大棚户区改造的资金投入，对商业开发价值低的棚户区改造，政府可直接组织实施。对具备商业开发价值的棚户区改造，政府要发挥市场机制作用，充分调动民间资本、企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

　　在此之前7月4日，国务院正式发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，强调“多渠道筹措资金”。此次山东省的这一政策正是依据该《意见》中提到的吸引民间资本这一方式，在此基础上做了一些政策细化，如提高容积率和商业服务设施建设比例，从而提高民间资本参与的积极性。张宇飞认为，增加容积率与商业配套建设比例对于开发商来讲会有一定的吸引力。

　　“如果真的想全面加速棚户区改造，最好还是通过市场化运作让房企进入开发，其次让民间资本进入，再有就是让银行与房企联合开发。”谢逸枫认为，降低民营资本进入门槛增加企业的关注度;定价权还给企业，安置房交给政府;保持企业的利润，给企业更大的税费及政策优惠;以企业为主，政府为联合运作，有了这四方面改变，棚户区改造才会有成功的可能性。

　　他分析说，“三旧”改造之所以在广州做得好，原因就是地方政府肯让利给房企。虽然棚户区改造与“三旧”改造的模式不尽相同，但可以借鉴“三旧”改造中的合理部分。例如一些集体产权工业用地可以转化为国有建设用地，由开发商进行商品房开发，将商品房定价权交给房企，吸引更多的民间资本进入等。

　　中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会专家委员王树森告诉中国房地产报记者，棚户区改造可以采用土地集中收储、净地出让的市场化方式以吸引开发商积极参与，用净地出让所得盈余来筹集棚改资金。

　　至于吸引社会投资的方式，除税费优惠、设定合理容积率、增加可销售或经营面积、可售房屋自住定价之外，还可以采取金融信贷支持、简化行政审批、棚户改造区在统一规划的前提下化整为零分片实施以降低投资门槛、完善周边市政设施等一系列综合配套措施，来吸引更多的投资者参与。