近日,南京、无锡等城市传出开发商为购房者“垫首付”的新闻,在上海,也有媒体称部分开发商正在研究对购买二套房的购房者实施“补贴”措施。所谓“垫首付”,即为购房者先行垫付一定比例的首付款,完成交易后,购房者再在约定的加长的期限内支付相应的房款。而商报记者调查发现,上海目前尚未出现实质上的“垫首付”案例。

　　开发商:垫首付其实是件好事情

　　“从某种意义上来说,'垫首付’对于开发商是有利可图的。”宝山某楼盘的案场经理如是说。在他眼里,政策调控之下,二套房首付五成的门槛,的确“拦住”了不少购房者,并逼迫这部分人群采取观望态度,这就直接影响到了楼盘的销售进度。而目前,上海的多数楼盘的有价无市现象,已经在统计数据上一览无遗。

　　“这个时候,如果开发商帮助购房者跨过骤然加高的首付门槛,就不仅能拿到购房者手中的另一部分的首付款,也能顺利'套出’银行的购房贷款资金。”一位代理公司的负责人告诉商报记者,“对于开发商来说,卖掉房子,回笼（大部分）购房款,整个资金链才能保持安全。”

　　据了解,在上海,“垫首付”的做法,上世纪90年代中期已经盛行。对于当时为数不少的滞销楼盘,开发商帮忙“垫首付”,就能从银行那里顺利“转回”剩余大部分按揭房款。然后,开发商已经可以保证可观的利润。“更何况是房价飞涨的今天,开发商即使全数'垫’付五成首付,也能在剩下的购房贷款里获得足够的利润。况且,购房者是签订了严格的房屋买卖合约的,不怕他不还。”浦东某楼盘销售经理这么对商报记者说。

　　换一个角度,开发商一般会认为,如果他们为购房者“垫”首付,表面上是帮购房者的忙,实际上是帮了自己,而且,在目前的市场行情下,确实有不少改善性需求的购房者,因为凑不齐头寸,而放弃看好的房子。所以,此时开发商放出的部分首付款,是解决了“购房难”问题的一个销售策略。

　　分析师:垫首付或促使变相抬房价

　　但一些楼市分析师并没有开发商那样“乐观”,在他们看来,开发商为购房者垫首付,可能会造成一定的风险。

　　以一套100万元的公寓为例,目前二套首付应该是50万元,这个时候如果购房者像调控之前一样只准备了30万元“首付”,则开发商必须“垫资”20万元,以争取从银行拿下余下50万元的购房贷款。这个时候,风险就来了。“对于开发商来说,购房者的房子实质上已经抵押给了银行,此时银行和开发商（有了部分债权）加在一起,其房屋抵押价值可能已经不足。”中原地产一位分析师作了分析。

　　按照上面的算法,开发商本来应该进账100万元,但因为“垫”了20万首付款,因而实际进账已经有70万元（银行的保证金部分先忽略不计）,开发商此时还实际握有购房者20万元的“债权”,但是在房地产市场下滑、整体房价进一步走弱的情况下,购房者如果像2008年一样大规模闹出“退房”行动,则开发商在余款上的风险就会显露出来。

　　更重要的是,此种合约中,开发商实际上在以“自有资金”做免息贷款（给购房者）,此部分资金成本也就是开发商给予购房者的“优惠”。当然,开发商一般都会找一家投资公司类的“第三方”来给购房者贷款,相应的,也有可能拿标的房屋的部分做抵押,这样就会有循环抵押存在。在市场不好的情况下风险很大。

　　据一位业内人士介绍,一般开发商所合作的“投资公司”,可能执业资质都有问题,“他们可能不像银行等金融机构那样,可以房产实物或者企业的信用为担保,而是以暴利为担保。而对于购房者来说,如果在规定的时间内（一般不超过3年）还不了“投资公司”的钱,就将面临比银行商业贷款利息高很多倍的罚息。

　　值得关注的是,这种付款购房的合约格局中,很容易出现开发商变相做高房价的情况。还以上面的100万元房子为例,假使开发商能抬高房价到120万元,这样就能从银行贷款60万元。相较之前只能贷到的50万元,多贷出来的10万元可以对冲掉开发商“借”给购房者的20万元的一半。

　　银行:风险必将转嫁到银行头上

　　在这样一种“三角”关系中,负责按揭的商业银行之所以会同意给购房者贷款五成房款,其中之一的前提是,银行已经看到了购房者向开发商支付全部预付款的证据,但此时,如果开发商仅收到购房者部分房款,却仍向银行提供首付款“已经付清”的证明,则面对银行的借款（抵押）人,亦即购房者,实际上是在向银行隐瞒部分债务。

　　一位银行工作人员甚至向商报记者表示,“这事实上存在一种以'假首付’套取按揭贷款的嫌疑。其在合规性上大有问题,会直接影响银行对购房者的信用评估,不仅会造成银行出现坏账、呆账的风险,而且会影响目前整个以差异化收紧房屋信贷为主的宏观调控效果。”

　　金融专家表示,如果“垫首付”的做法极端一些,则市场上难免出现“零首付”的新房促销现象。“这样的话,如果房价持续快速的下跌,则开发商很可能收不回余款、银行面临坏账风险,“当银行、开发商和个人之间出现三角债,房屋抵押的价值又发生不足的现象时,后果就不堪设想了。”

　　延伸分析 上海也将出现“垫首付”

　　业内人士指出,新政策出台后,上海新房市场目前的折扣楼盘越来越多,比如部分楼盘,居然祭出只给二套购房者房价优惠的怪招。

　　目前开发商的打折行为和部分垫首付行为,其实是一回事,都是开发商稍微让利,以提高回笼资金的速度。但上海市场现在并没有真正出现开发商为购房者“垫首付”的案例,原因或许是因为上海的调控政策细则还没有出台。或许,等上海地方细则明确之后,开发商“垫首付”的行为也将不断出现。