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2020年注会《税法》重要知识:房产税法


房产税法

房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入,向产权所有人征收的一种财产税。

一、纳税义务人与征税范围(熟悉,能力等级2)

(一)纳税义务人

房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。

具体包括(重要):

1.产权属于国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税;

2.产权出典的,由承典人纳税;

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地,或产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人纳税;

4.纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产,由使用人代为缴纳房产税(从价计征)。【归纳】房产税的纳税人一般是产权所有人,但要注意区分特殊情况:

(二)征税范围

1.房产税的征税对象是房产,即有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围(熟悉,能力等级2)

城市、县城、建制镇、工矿区。

二、税率、计税依据与应纳税额的计算(掌握)

(一)税率(要求记忆,能力等级3)

房产税采用比例税率,有两档规定税率,另有一档优惠税率:

【特别归纳】个人出租住房,应缴纳的税种及对应税率(征收率)如下(未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加,免征印花税和城镇土地使用税):

【相关链接】自2019年1月1日起,个人出租住房,月租金未超过10万元的,免征增值税。

(二)计税依据与应纳税额的计算(掌握,能力等级3)——从价计征与从租计征

【特别提示1】对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

即:计入房产原值的地价所对应的土地面积不超过房产建筑面积的2倍。

什么是容积率——建筑面积与占地面积的比率

容积率低意味着什么?

【特别提示2】独立的地下建筑物在进行10%~30%的扣除前先对房产的原值进行确定:

(1)地下建筑物为工业用途的,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值;

(2)地下建筑物为商业及其他用途的,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。

【重点内容】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。

【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税:

第1步是确定计税余值:需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值;

第2步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定);

第3步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)。

【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物,有不同的征税规则:

与地上房屋相连的地下建筑物,要将地上地下视为一个整体,按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税;

单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。

第1步是确定应税原值:按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价按规定比例进行应税原值确认;

第2步是确定计税余值:用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值;

第3步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定);

第4步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)。

【归纳】地上、地下建筑物计税比较

从租计征房产税计税依据和税率、计税公式:

(三)在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收入,不承担联营风险的,应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险,共负盈亏,则联营企业为房产税纳税人,从价计税。

假定甲只收取固定收入,不承担联营风险的,则甲为房产税纳税人,从租计税。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税[2009]128号文件的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%~30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金收入计征。

5.对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【相关链接】纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

即:纳税人出租不动产,免租期内由产权所有人按房产计税余值从价计算缴纳房产税,但是不必将免租视同销售,不需要对该行为缴纳增值税。

三、税收优惠(★)

(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房,不属于免税范围。

对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房,应照章纳税。

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位(实行全额或差额预算管理的事业单位)所有的,本身业务范围内使用的房产免征房产税。

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,不属于免税范围,应照章纳税。

(四)个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产,不属于免税房产,应照章纳税。

(五)经财政部批准免税的其他房产

1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产,免征房产税。

2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房,房管部门向居民出租的公有住房,落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税。

3.经营公租房的租金收入,免征房产税。

(六)自2018年10月1日至2020年12月31日,对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。

(七)自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产,免征房产税。

(八)自2019年1月1日至2021年12月31日,对高校学生公寓免征房产税。

(九)自2019年1月1日至2021年12月31日,对农产品批发市场、农贸市场(包括自有和承租,下同)专门用于经营农产品的房产、土地,暂免征收房产税、城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地,按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。(新增)

(十)自2019年1月1日至2020年12月31日,对向居民供热收取采暖费的供热企业,为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税;对供热企业其他厂房及土地,应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。(新增)

四、征收管理(★)

(一)纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续的次月起,缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化,而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

【注意辨析】

(1)注意时间规定:强调“次月”——取证、使用、交付、建成、验收的次月。只有将原有房产用于生产经营的,是从“之月”起缴纳房产税。

(2)注意纳税义务发生时间对房产税应纳税额计算的影响。由于从价计算房产税公式计算出来的是年税额,需要从纳税义务发生时间角度看应纳税额是否需要按月折算。

(二)纳税期限、纳税地点和征收机关

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收办法,具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

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